المزاد العلني مناط الحجز العقاري
أولاً : ضرورة إجراء البيع الجبري بالمزاد العلني وحكمته :- يجب ان يتم البيع الجبري وبالمزاد العلني ذلك الآن إجراء المزاد علنا يتيح الفرصة لك
العقار والتنفيذ الجبري
الحجز العقاري والأثر الفوري والرجعي للقانون ؟
أولاً : القاعدة الأصولية :-
المقرر في قضاء محكمة النقض أن الأصل أن القانون يسري بأثر فوري على المراكز القانونية التي تتكون بعد نفاذه سواء في نشاطها أو في إنتاجها آثارها أو في انقضائها وهو لا يسري على الماضي فالمراكز القانونية التي نشأت وأكتملت فور تحقق سببها قبل نفاذ القانون الجديد تخضع للقانون القديم الذي حصلت في ظله أما المراكز القانونية التي تنشأ وتكتمل خلال فترة تمتد في الزمان فإن القانون القديم يحكم العناصر الآثار التي تحققت في ظله في حين يحكم القانون الجديد العناصر والآثار التي تتم بعد نفاذه .
1= تعليق النص القانوني بالنظام العام :-
المقرر في قضاء محكمة النقض أن من الأصول الدستورية المقررة أن النص التشريعي لا يسري إلا على ما يلي نفاذه من وقائع مالم ينص القانون خروجا على هذا الأصل وفي الحدود التي يجيزها الدستور برجعية أثره ولا من هذا الأصل تعلق أحكام القانون بالنظام العام إذ لا يجاوز أثر ذلك إلا أن تسري أحكامه على ما يستمد من أوضاع ناتجة عن علاقات تعاقدية أبرمت قبل نفاذه مادامت آثارها سارية في ظله إذ تخضع هذه الآثار لأحكام القانون الجديد تغليبا اعتبارات النظام العام التي روعت إلى إصداره على حق المتعاقدين في تحديد التزاماتها وحقوقها التعاقدية الحالي منها والمستقبل على السواء .
2= أثر الحكم بعدم دستورية نص قانوني :-
النص في المادتين 175 ، 178 من الدستور وفي المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 يدل وعلى ما أقرته الهيئة العامة للمواد المدنية بمحكمة النقض على أنه يترتب على صدور الحكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم الدستورية نص في القانون غير ضريبي أو لائحة عدم جواز تطبيقة اعتبارا من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة والكافة ويتعين على المحاكم باختلاف انواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة عليها حتى ولو كانت سابق على صدور هذا الحكم بعدم الدستورية باعتباره قضاء كاشفا عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص ولازم ذلك ان الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم مادام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله محكمة النقض من تلقاء نفسها .
3= صدور تشريع لاحق يستحدث حكما جديدا يتعلق بالقاعدة الموضوعية الآمرة
وإذا صدر قانون لاحق تضمن تعديلا في تشريعات إيجار الأماكن كان من شأنه استحداث حكم جديد يتعلق بذاتية القاعدة الموضوعية الآمرة سواء بالإلغاء أو بالتغيير إضافة أو حذف فإن هذا التعديل يأخذ حكم القاعدة الآمرة من حيث سريانه بأثر فوري على المراكز والوقائع القائمة وقت نفاذه أما إذا التعديل منصبا على بعض شروط إعمال القاعدة الآمرة دون مساس بذاتيتها أو حكمها كما لو استوجب لتطبيقها توافر شروط خاصة أو أتخاذ إجراءات معينة من إجراءات الإثبات أو التقاضي لم تكن مطلوبة ولا مقررة من قبل فإن التعديل لا يسري في هذه الحالة إلا من تاريخ نفاذه على الوقائع والمراكز التي تنشأ في ظله دون ان يكون له اثر على الوقائع التي تنشأ في ظل القانون السابق باعتبار ان القانون السابق الذي رفعت في ظله هو الذي يحكم شروط قبولها وإجراءاتها وقواعد إثباتها .
ثانيا : نطاق إجراءات التنفيذ العقاري التي تخضع للقانون القديم :-
نصت المادة 3 من قانون إصدار قانون المرافعات المدنية والتجارية القائم على أن إجراءات التنفيذ على العقار يستمر السير فيها طبقاً لأحكام القانون القديم متي كان قد صدر فيها حكم برسو المزاد في ظله ويستفاد من ذلك النص الآتي :-
1= الاستثناء من الأثر الفوري غير الرجعي :-
قد ينص المشرع الإجرائي على بعض الاستثناءات من مبدا الأثر الفوري غير الرجعي لقوانين المرافعات فقد يحد من الإثر الفوري للقانون الجديد ويبقى على القانون السابق ساريا كما فعل في النص المشار اليه فجعل القانون الجديد صدور الحكم برسو المزاد مطبقا للمادة 668 من القانون القديم فيصلا يحدد منطقة سريان كل من القانونين على إجراء التنفيذ التي بدأت قبل نفاذ القانون الجديد فإذا كان قد صدر فيها ذلك الحكم استمرت محكومة بالأثر المستمر للقانون القديم وإذا لم يكن قد صدر فيها ذلك الحكم خضعت للأثر الفوري للقانون الجديد
2= ماهية إجراءات التنفيذ على العقار الخاضعة للأثر الرجعي :-
المقرر في قضاء محكمة النقض أن اعتراضات المنفذ ضده " الطاعن" الموضوعية على قائمة شروط البيع لا تعد من إجراءات التنفيذ على العقار فهي وأن تعلقت بها إلا أنه خصومة مستقلة عنها تخضع فيها لم يرد بشأنه نص خاص للإجراءات والقواعد العامة ومنها قواعد سريان قانون المرافعات من حيث الزمان المنصوص عليها في المادتين الأولى والثانية من القانون القائم ولا تخضع لحكم المادة الثالثة من قانون إصداره لأن المقصود بإجراءات التنفيذ في تطبيق هذه المادة هي تلك الإجراءات التي تتبع في التنفيذ على العقار ولا تنصرف إلى منازعة التنفيذ أو طلب البطلان الذي يدفع به أثناء اتخاذ إجراءات التنفيذ إذ له كيان خاص يستقبل به من اجراءات نزع الملكية فتسري عليه القاعدة العامة في شأن سريان قانون المرافعات من حيث الزمان .
ثالثا : الأثر الفوري لحكم قانون المرافعات :-
1= الاعتراض على قائمة شروط حكم البيع :-
القاعدة في سريان قانون المرافعات طبقا لما تنص عليه المادة الأولى من قانون المرافعات هي أنها تسري على ما لم يكن قد فصل فيه من الدعاوى أو ما لم يكن تم من الإجراءات قبل تاريخ العمل بها وذلك فيما عدا القوانين التي نصت عليها هذه المادة وليس من بينها الإجراءات الخاصة بإبداء الاعتراض على قائمة شروط البيع أو التدخل فيها وترتيبا على ذلك فإنه وإن كانت قائمة شروط البيع قد أودعت أثناء العمل بقانون المرافعات السابق إلا أنه طالما أن الاعتراضات التي ابديت عليها لم يكن قد فصل فيها حتى أدركها قانون المرافعات الحالي فإن احكام هذا القانون الأخير تكون هي الواجبة التطبيق بأثر فوري ولا محل للتحدي بان إجراءات ايداع القائمة بدأت في ظل العمل بالقانون السابق وذلك أن القوانين المنظمة لأصول التداعي والترافع والحكم في عمومها قوانين منتظمة لمراكز قانونية خاضعة بطبيعتها للتعديل والتغيير من جانب المشرع .
2= إجراءات حجز ما للمدين لدى الغير :-
قضت محكمة النقض بأنه لما كانت القاعدة في سريان قوانين المرافعات طبقا لما تنص عليه المادة الاولى من قانون المرافعات رقم 13 لسنة 68 هي أنها تسري على ما لم يكن قد فصل فيه من الدعاوى أو مالم يكن ثم من الإجراءات قبل تاريخ العمل بها وذلك فيما عدا القوانين التي نصت عليها هذه المادة وليس من بينها الإجراءات الخاصة بحجز ما للمدين لدى الغير .
رابعاً : الأثر الرجعي والفوري وأجرائياً :-
1= اجراءات نزع ملكية العقار المنفذ عليه :-
حيث ان قانون المرافعات الملغي 77 لسنة 49 الغى في مادته الأولى إصدار قانون المرافعات القديم وحل محله وإذ نص المادة الأولى منه على سريان قوانين المرافعات على كل ما لم يكن فصل فيه من الدعاوى أو تم من الإجراءات قبل تاريخ العمل بها فقد استثنى من ذلك بعض الحالات اوردها احكاماً خاصة وفيها الحكم الوقتي الوارد بالفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون الإصدار في خصوص دعاوى نزع الملكية التي يكون قد صدر فيها حكم بنزع الملكية قبل صدور القانون الجديد فنص على ان اجراءات نزع الملكية المنظورة الان امام الحاكم والتى يكون قد صدر فيها حكم بنزع الملكية يستمر السير فيها طبقاً لأحكام النصوص القديمة وهذا الحكم الوقتي بعد استثناء من القاعدة الأصلية التي تجري بسريان قوانين المرافعات بأثر فوري منذ صدورها .
2= طلب إيقاف البيع :-
الطلب المقدر من الغير إلى قاضي البيوع بطلب إيقاف البيع والمترتب على رفعه دعوى الاستحقاق النوعية في ظل قانون المرافعات الجديد لا يعتبر من إجراءات التنفيذ بنزع الملكية التي حتم المشرع استمرار السير فيها طبقا لأحكام النصوص القديمة بل هو طلب له كيان خاص مستقل فإنه لا يسري في شأنه الحكم الاستثنائي الوارد في المادة 4/2 من قانون الإصدار لقانون المرافعات الملغي دائماً تسري في شأنه القاعدة العامة من حيث وجوب التنفيذ بأحكام القانون الجديد التي رفع الطلب في ظلها .
3= القوانين المعدلة للمواعيد:-
استثنى المشرع من القاعدة التي اوردها في صدر المادة الأولى من قانون المرافعات القائم والتي تقضي بسريان قوانين المرافعات على ما لم يكن قد فصل فيه من الدعاوى أو تم من الإجراءات قبل تاريخ العمل بها وإذا استثنى من هذه القاعدة القوانين المعدلة للمواعيد متى كان الميعاد وقد بدأ قبل تاريخ العمل بها فإنما قصد بهذا الاستثناء القوانين التي تبدل ميعاداً كان منصوصا عليه في قانون سابق من قانونين الإجراءات أما ما لم يكن منصوصا عليه من المواعيد فإنه لا يسري عليه هذا الاستثناء ولو كان الميعاد قد ترك الفقه أو القضاء بغير نص عليه في القانون لأن التعديل بقانون لا يرد غلا عليه نص موجود
4= بطلان حكم مرسي المزاد:-
لما كان من المقرر قانوناً إن إجراءات التنفيذ على العقار تكون مستمرة وفقا للقانون الإجراءات الملغي طالما صدر حكم برسو المزاد إيان سريانه ولما كان التكليف القانوني الصحيح للدعوى المطروحة على المحكمة هي منازعة في التنفيذ على العقار رفعت ببطلان حكم مرسي المزاد في ظل قانون المرافعات السابق أمام المحاكم الابتدائية وظلت متداولة بالجلسات أمامها إلى أن صدر قانون المرافعات القائم والحالي والذي عمل به اعتبار من 10/2/68 وكانت المادة 275 منه تنص على ان يختص قاضي التنفيذ دون غيره بالفصل في جميع منازعات التنفيذ الموضوعية والوقتية ايا كان قيمتها فإن قاضي التنفيذ وهو الذي يفصل دون غيره في جميع منازعات التنفيذ ومنها التنفيذ على العقار كما نصت المادة الثانية من قانون المرافعات الحالي على حكم وقتي في شأن الدعاوى التي تعدل اختصاصها النوعي بموجب هذا القانون إذ قالت على المحاكم رسوم ومن تلقاء نفسها ما يوجد لديها من دعاوى أصبحت من اختصاص محاكم أخرى بمقتضى احكام هذا القانون وذلك بالحالة التي تكون عليها ولا تسري أحكام الفقرة السابقة على الدعاوى المحكوم فيها أو الدعاوى المؤجلة للنطق بالحكم بل تبقى خاضعة لأحكام النصوص القديمة .
خامساً : الطعن على الأحكام
جواز الطعن على الحكم من عدمه العبرة فيه بالقانون الساري وقت صدوره والنص في المادة 212 مرافعات يدل على ما افصحت عنه المذكرة الايضاحية على ان المشرع قد وضع قاعدة عامة تقضي بعدم جواز الطعن على استغلال في الاحكام الصادرة أثناء سير الخصومة قبل الحكم الختامي المنهي لها وذلك فيما عدا الأحكام الوقتية والمستعجلة والصادر بوقف الدعوى وكذلك الأحكام التي تصدر في شق من الموضوع متى كانت قابلة للتنفيذ الجبري وأضيف اليها بالقانون رقم 23 لسنة 92 الاحكام الصادرة بعدم الاختصاص والإحالة ورائد المشرع في ذلك هو الرغبة في منع تقطيع أوصال القضية الواحدة وتوزيعها بين مختلف المحاكم وما يترتب على ذلك أحيانا من تعويق الفصل في موضوع الدعوى وما يترتب عليه حتما من زيادة نفقات التقاضي.
سادساً : اعتبار الدعوى كأن لم تكن والمادة 70 مرافعات :-
لما كانت المادة 201 مرافعات قد نصت على انه استئناف حق القواعد العامة في رفع الدعاوى ابتداء تتبع الاحكام الواردة في المواد التالية إذا كان حق الدائن ثابتا بالكتابة وحال الأداء كما نصت المادة 206/1 منه على أنه للمدين التظلم من الامر خلال عشرة أيام من تاريخ إعلانه اليه ويحصل أمام محكمة المواد الجزئية أو أمام المحكمة الابتدائية حسب الأحوال وتداعي الاوضاع المقررة لصحيفة افتتاح الدعوى ونصت المادة 207/1 على المتظلم في حكم المدعي وتراعي عند نظر التظلم القواعد والإجراءات المتبعة أمام محكمة الدرجة الأولى 00 ومفاد هذه النصوص ان المشرع وإن كان قد استثنى المطالبة بالديون الثابتة بالكتابة والمتوفر فيها شروط المادة 201 من القواعد العامة في دفع الدعوى ابتداء إلا أنه اخضع المتظلم من أوامر الاداء للقواعد والإجراءات المقررة لصحيفة الدعوى ومنها المادة 70 المتعلقة بالجزاء على عدم تكليف المدعي عليه بالحضور من خلال ثلاثة أشهر من تقديم صحيفة الدعوى إلى قلم الكتاب كما أنه إذا نص على ميعاد حتمي لاتخاذ إجراء يحصل بالإعلان فلا يعتبر الميعاد مرعيا إلا إذا تم إعلان الخصم خلاله ويخضع التراخي في اتخاذ الإجراء خلال الميعاد المحدد للآثار والجزاء المنصوص عليهما في هذا القانون متى كان الميعاد قد بدا وانقضى في ظله ولو صدر بعد انقضاء هذا الميعاد قانون آخر يلغي أو يعدل هذه الآثار فإذا كان ميعاد الثلاثة أشهر الذي استلزمت المادة 70 قبل تعديله يكون هو الواجب التطبيق ويجب على المحكمة أن توقع تعديله يكون هو الواجب التطبيق ويجب على المحكمة أن توقع الجزاء الذي رتبته تلك المادة على التراخي في إعلان الصحيفة خلال الميعاد المحدد متى طالب بتوقيع الجزاء صاحب المصلحة فيه دون أن تملك المحكمة خيارا فيه .
اعتبار الاستئناف كأن لم يكن :-
من الأصول الدستورية المقررة أن أحكام القوانين لا تسري إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها وأنه لا يترتب عليها أثر فيما وقع قبلها مما مؤداه عدم جواز انسحاب أثر القانون الجديد على ما يكون قد وقع قبل العمل به من إجراءات وما تحقق من أوضاع إذ يحكم هذه وتلك القانون الذي كان معمولا به وقت وقوعها اعمالا لمبدأ عدم رجعية القوانين وهو المبدأ الذي جاءت به المادة الأولى قانون المرافعات تطبيقا له بما قضي عليه من أنه تسري قوانين المرافعات على مالم يكن قد فصل فيه من الدعاوى أو ما لم يكون تم من الإجراءات قبل تاريخ العمل بها لما كان ذلك وكانت المادة 70 من ذلك القانون قبل تعديلها بالقانون رقم 75 لسنة 1976 قد نصت على أن تعتبر الدعوى كأن لم تكن إذ لم يتم تكليف المدعي عليه بالحضور في خلال ثلاثة أشهر من تقدم الصحيفة الى قلم الكتاب .
سادساً : خضوع الدعوى من حيث شروط قبولها وإجراءاتها للقانون الساري وقت رفعها :-
دعوى الحسبة :-
المقرر في قضاء محكمة النقض أن القانون الجديد يطبق بأثر مباشر على الوقائع والمراكز القانونية التي تقع أو تتم بعد نفاذه ولا يسري بأثر رجعي على الوقائع السابقة عليه فلا يجوز أن يمس ما يكون قد انقضى من مراكز قانونية في ظل القانون القديم .
وتخضع الدعوى من حيث شروط قبولها وإجراءاتها للقانون الساري وقت رفعها فإذا انعقدت الدعوى صحيحة بين طرفيها فلا محل من بعد التمسك بانتفاء صفة المدعي أو مصلحته في رفعها وعندئذ يجوز لمن كان طرفاً في الخصومة الطعن في الحكم الصادر فيها طالما لم يتخلى عن منازعته حتى صدور هذا الحكم .
ولئن كان القانون رقم 81 لسنة 96 المعدل النص المادة الثالثة من قانون المرافعات قد اشترط في المادة الأولى منه لقبول الدعوى أن يكون لرافعها مصلحة شخصية ومباشرة وقائمة يقرها القانون إلا هذا القانون لم يأت بجديد يغاير ما هو مقرر في قضاء محكمة النقض في ظل النص المذكور قبل تعديله في صدد هذا الشرط بيد أن ذلك لم يكن حائلا بين ما جرى قضاء هذه المحكمة من إقرار دعوى الحسبة في مسائل الاحوال الشخصية .
وتنظيم القانون رقم 3 لسنة 96 الإجراءات دعوى الحسبة بعد إقرارها من المشرع بوجودها ولا يغير من هذا النظر أن القانون رقم 81 لسنة 96 اعتبر المصلحة من النظام العام وأوجب على جميع المحاكم بما في ذلك محكمة النقض أن نقض من تلقاء نفسها بعدم قبول الدعوى إذا لم تتوافر شروط المصلحة فيمن امامها إذ أنه لا يتصور هذا القضاء إلا إذا تبين أن الدعوى اقيمت ابتداء من تميز ذي مصلحة أو رفع الطعن بالاستئناف أو النقض ممن لا مصلحة له فيه وذلك وفقاً للقانون الذي رفعت الدعوى أو الطعن في ظله .
سابعاً : استئناف حكم قاض التنفيذ الموضوعي :-
ان المشرع قد عدل نصاب استئناف احكام قاضي التنفيذ الصادر في منازعات التنفيذ الموضوعية المقرر في المادة 277 / 1 مرافعات والتي كانت تنص على ان تستانف احكام قاض التنفيذ من المنازعات الموضوعية إلى المحكمة الابتدائية إذا زادت قيمة النزاع على خمسين جنيهاً ولم تجاوز مائتين وخمسين وغلى محكمة الاستئناف إذا زادت على ذلك 00بان اصدر القانون رقم 91 لسنة 80 أو الذي عمل به ابتداء من يوم 25/4/80 وقضي في مادته الأولى بان تستبدل عبارة خمسمائة جنيه بعبارة مائتين وخمسين جنيهاً المنصوص عليها في المادة 277 مرافعات إلا إن النص في المادة الثانية جري على ان لا تسري أحكام المادة الأولى على الدعاوى المرفوعة أمام المحاكم الابتدائية أو محاكم المواد الجزئية قبل تاريخ العمل بهذا القانون ولا على الأحكام الصادرة أو التي تصدر من المحاكم المذكورة في هذه الدعاوى .
ثامناً : فكرة الأثر الرجعي للقانون وفكرة نسخ القانون :-
المشكلة تبدو في صدور قانون لاحق على القانون السابق اللاحق له أثر فوري كأصل عام وقد يطبق القانون السابق كأثررجعي له وقد يصدر القانون اللاحق فينسخ القانون السابق كله أو بعضه ومع هذا فقد يصدر القانون اللاحق دون نسخ القانون السابق ومثال ذلك صدور القانون المدني في تاريخ لاحق على قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 47 ودون ان ينسخه .
تاسعاً: تشكيل المحكمة :-
قررت محكمة النقض 00ان النص في المادة 85 في القانون رقم 49 لسنة 77 المعمول به اعتبارا من 9/9/77 على ان تستمر المحاكم في نظر الدعاوى التي اقيمت قبل العمل بهذا القانون طبقا للقواعد الإجراءات السارية قبل نفاذه وفي المادتين 18 ، 19 من ذات القانون بالحاق مهندس معماري أو مدني بتشكيل المحكمة الابتدائية المختصة بنظر الطعون في القرارات التي اقيمت في ظل احكام هذا القانون ولا يسري على الدعاوى التي اقيمت قبله بحيث تستمر المحاكم في نظرها طبقا للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه وإن تظل المحكمة الكلية بالتشكيل المنصوص عليه في المادة 18 سالفة البيان تختص بنظر الطعون قرار لجان تحديد الأجر الخاضعة لأحكام القانون 49 لسنة 77 حتى ولو رفعت تلك الطعون بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 81 إذ لا يسري عليها حكم المادة الخامسة من هذا القانون الأخير والتي خلت من الحاق مهندس المحكمة لاقتصار حكمها على الطعن على تحديد الاجرة الخاضعة لأحكام القانون رقم 136 لسنة 81.
المزيد من المقالات
مقدمات الحجز العقاري
أولاً : التعريف بمقدمات التنفيذ :- يجب أن يسبق التنفيذ على العقار إعلان السند التنفيذي للمدين عملا بالمادة 281 مرافعات وإلا كان التنفيذ باطلا
حجز عقار المدين "إجراء تنبيه نزع الملكية
H- نطاق إجراء التنبيه بنزع الملكية :- أولاً : خصائص إجراءات التنفيذ على العقار :- يقول الدكتور محمد حامد فهمي منذ سنة 1940 أن أظهر ما في إجراءا