مقدمات الحجز العقاري

أولاً : التعريف بمقدمات التنفيذ :-
يجب أن يسبق التنفيذ على العقار إعلان السند التنفيذي للمدين عملا بالمادة 281 مرافعات وإلا كان التنفيذ باطلا وبعبارة أخرى مقدمات التنفيذ تتبع بالنسبة لكل أنواع التنفيذ ما لم ينص القانون على ما يخالف ذلك ومن ناحية اخرى قبل البدء في التنفيذ يجب أن ينقضي يوم كامل من تاريخ اتخاذ مقدمات التنفيذ ونصت تلك المادة على أنه يجب إن يسبق التنفيذ إعلان السند التنفيذ لشخص المدين أو في موطنه الأصلي وإلا كان باطلا .
ويجب أن يشتمل هذا الإعلان على تكليف المدين بالوفاء وبيان المطلوب وتعيين موطن مختار يطالب التنفيذ في البلدة التي بها مقر محكمة التنفيذ ولا يجوز أجراء التنفيذ إلا بعد مضي يوم على الأقل من إعلان السند التنفيذي
مقدمات التنفيذ هي الإجراءات التي يوجب القانون اتخاذها قبل الشروع في التنفيذ الجبري يبطل إذا لم تتخذ وهي من ناحية أخرى لا تعد من إجراءاته ومن ثم :-
1= إذا منع المشرع التنفيذ في خلال إجل معين فلا يسري هذا المنع على مقدمات التنفيذ التي يجوز أجراؤها ولو في خلال هذا الأجل .
2= إذا رتب القانون أثارا خاصة تسري بمجرد اتخاذ إجراءات التنفيذ فإن هذه الآثار التي تترتب باتخاذ مقدمات التنفيذ
3= مقدمات التنفيذ لا تختلف أيا كان نوع التنفيذ وسواء أكان على المنقول أم على العقار .
4= كما كان المقصود من مقدمات التنفيذ تكليف المدين بالوفاء بمقتضى سند تنفيذي معين فإن هذه المقدمات تتعدد بتعدد المدنيين أو السندات التنفيذية وأنما هي لا تتكرر بتعدد الحجوز أو بتنوعها وأذن يجوز للدائن بسند تنفيذي أن يجري عدة حجوز على عقارات مدينة أو منقولاته بعد مقدمة تنفيذ واحدة .
5= مقدمات التنفيذ لا تلتحم مع إجراءاته بمعنى أن المشرع لا يوجب أن تتم إجراءات الحجز في خلال ميعاد ناقص يعقب هذه المقدمات وأنما وهو يحدد ميعادا كاملا يسبق هذه الإجراءات كما هو الحالي في 281/4 هذا ما لم ينص القانون على خلاف ذلك
وبعبارة أخرى لا تبطل إجراءات التنفيذ إذا لم تتم في خلال أجل معين يبدأ من تاريخ اتخاذ المقدمات ما لم ينص القانون على خلاف ذلك ومن ثم لا تلتحم مقدمات التنفيذ مع أجراءاته وانما من ناحية أخرى إذا لم تتخذ المقدمات يكون التنفيذ باطلا وإذن المقدمات شرط لصحة إجراءات التنفيذ وعلى هذا الاعتبار يختص بها قاضي التنفيذ .
6= لايلزم الدائن عند إعلان السند التنفيذي ببيان الميعاد الذي سيوقع فيه الحجز أو مكانه أو المال الذي سوف يحجز عليه أو نوع هذا الحجز وإذا واضح أي بيان من البيانات المتقدمة بأنه لايلتزم بها بعد إذ كل هذا مالم ينص القانون على خلاف ذلك .
ثانيا : هدف المشرع من سبق إعلان السند التنفيذي إلى المدين :-
الحكمة التي استهدفها المشرع من سبق إعلان السند التنفيذي إلى المدين سواء في المادة 460/01 مرافعات سابق والمادة 281/1 مرافعات حالي هي أعلامه بوجوده وأخطاره بما هو ملزم بادائه على وجه اليقين وتحويله أمكان مراقبة استيفاء السند المتقدم به لجميع الشروط الشكلية والموضوعات التي يكون توافرها صالحا للتعين بمقتضاه إلا أن منازعة المدين التي يفقد الحق بسببها شرطي تحقق الوجود وتعيين المقدار يتحتم ان تكون منازعة جدية الشك في وجود الحق أو حقيقة قدرة .
ثالثا : إعلان السند التنفيذي للنيابة العامة استثناء وله ضابط :-
ان المادة 281 مرافعات قد اوجبت أن تسبق إجراءات التنفيذ إعلان السند التنفيذي لشخص المدين أو في موطنه الإصلي ورتبت بطلان هذه الإجراءات جزاء على إغفالة وذلك لحكمة استهدفها الشارع هي الإن المدين بوجود هذا السند واخطاره بما هو ملزم بإدائه على وجه اليقين وتخويله إمكان مراقبة استيفاء السند المنفذ به لجميع الشروط الشكلية والموضوعية التي يكون بتوافرها صالحا للتنفيذ بمقتضاة حتى إذا ما سارع المدين بالوفاء بما ملزم بأدائه وفقا له لم يعد لطالبه التنفيذ مصلحة في الاستمرار في إجراءات التنفيذ
وكان من المقرر وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض إن إعلان الأوراق القضائية وضمنها أوراق التنفيذ في النيابة العامة بدلا من الإعلان الشخصي أو موطن المعلن اليه أنما أجازة القانون على سبيل الاستثناء فلا يصح اللجوء إليه إلا إذا قام المعلن بالتحريات الكافية الدقيقة للنقصي عن محل أقامة المراد إعلائه .
رابعا:بطلان إجراءات التنفيذ العقاري لعدم إعلان السند التنفيذ بطلان نسبي شرع لمصلحة المدين وحدة:-
حيث ان الحكم المطعون فيه رفض الدفع ببطلان إجراءات التنفيذ تأسيسا على أن إعلان السند التنفيذي وتنبيه نزع الملكية للمدين وأن كان من الإجراءات التي رتب القانون القانون على إغفالها البطلان إلا أن هذا البطلان لا يتعلق بالنظام العام إذ هو هو وقد شرع لمصلحة المدين وحدة ولا يقبل من غيره التمسك به وإذا كان الثابت ان هذا الاعتراض لم يبد إلا من الطاعنين وهم غير المدين وكان ما أسس الحكم عليه قشاءة برفض هذا الاعتراض صحيحا في القانون .
خامساً : الأحكام القضائية وجوب اعلانها للمحكوم عليه لشخصيه أو في موطنه الأصلي :-
الأصلي في إعلان أوراق المحضرين القضائية وهو أن تسلم إلى المعلن إليه نفسه أو في موطنه الأصلي أو المختار وذلك ابتغاء ضمان إيصال علمه بها سواء بتسليمها إلى شخصه وهو ما يتحقق به العلم اليقيني أو بتسليمها في مواطنه إلى أحد المقيمين معه من الأزواج أو الأقارب أو التابعين وهو مايتحقق بالعلم الظني المادة 10 مرافعات أو بتسليمها إلى جهة الإدارة التي يقع موطنه في دائرتها إذا لم يوجد من يصح تسليمها اليه على أن يرسل إليه المحضر في موطنه كتابا مسجلا ليخبره فيه بمن سلمت إليه قانونا المادة 11مرافعات أو بتسليمها في النيابة العامة إذا لم يكن المعلن اليه موطن معلوم في الداخل أو الخارج م 13 مرافعة وهو ما يتحقق به العلم الحكمي إلا أن المشرع قد خرج على هذا الأصل بالنسبة لإعلان الأحكام فاستوجب في المادة 213مرافعات أن تعلن إلى المحكوم عليه لشخصه أو في موطنه الأصلي وذلك تقديرا منه للأثر المترتب على إعلان الحكم وهو بدء مواعيد الطعن الأمر الذي حرص المشرع من أجله على احاطته بمزيد من الضمانات للتحقق من وصولها إلى عدمه فعلا حتى يسري في حقه ميعاد الطعن عليها مما مسئولة وجوب توافر علم المحكوم عليه في هذه الحالة بإعلان الحكم علما يقينا أو ظنيا ودون الاكتفاء في هذا الصدد بالعلم الحكمي استثناء من الأصل المنصوص عليه في المواد 10 ، 11 ، 13 ، 12 مرافعات .
سادساً : بيانات إعلان السند التنفيذي :-
يجب ان يتضمن إعلان السند التنفيذي إلى المدين البيانات التالية :-
1= بيان السند التنفيذي سند التنفيذي الجبري:-
إذا كانت المادة 381/1 مرافعات صريحة في وجوب إعلان السند التنفيذي للمدين فما هو المقصود من مصطلح إعلان السند التنفيذي هل يكون الإعلان بالصورة التنفيذية المتضمنة الصيغة التنفيذية أم بصورة طبق الأصل من تلك الصورة التنفيذية ؟ انقسم الفقه في هذا المجال إلى قسمين أساسيين يرى أولهما إن الإعلان يكون صحيحا ولو لم ينصب الإعلان على الصورة التنفيذية فيكفي إعلان أية صورة من السند التنفيذي ودون اشتراط تذييلها بالصيغة التنفيذية ويحتج هذا الرأي بحجج مفادها :-
1= أن إعلان السند التنفيذي ليس عملا من أعمال ممارسة التنفيذ لإثبات قوة التنفيذ أمام القائم به.
2= المادة 182 لو كانت تعني إعلان الصورة التنفيذية للسند لصرحت بذلك كما فعلت المادة 280/3 مرافعات التي قيدت التنفيذ بوجود الصوري التنفيذية وتنص على أنه لا يجوز التنفيذ في غير الاحوال المستثناة بنص في القانون إلا بموجب صورة من السند التنفيذي عليها صيغة التنفيذ التالية وبمفهوم المخالفة أن هذه الصيغة غير لازمة لإعلان السند السند التنفيذي الذي لا يعتبر تنفيذ
3= وليس هناك نص يقضي ببطلان إعلان الصورة غير التنفيذية .
ويرى الإتجاه الثاني : أنه يتعين أن يتم الإعلان بصورة من السند عليها الصيغة التنفيذية بمعنى أنه إذا أعلن بصورة من السند خالية من الصيغة التنفيذية فإن الإعلان لا يعتد به هذا مع افتراض أن الصورة التي عليها الصيغة التنفيذية لدى الدائن ومرفقة بأصل الإعلان وحججه تتخلص في أن المشرع يوجب ان تتوافر في أصل الإعلان وصورته كل البيانات التي يتطلبها القانون أي واجب تطابق الأصل والصورة هذا فضلا عن أن إعلان المدين لصورة من السند عليها الصيغة التنفيذية يؤكد جدية الإجراء ويؤكد قدرة الدائن على إجراء التنفيذ الجبري .
ويرى الدكتور فتحي والي ان إعلان السند التنفيذي يجب ان ينصب على صورة تنفيذية أي صورة الصيغة التنفيذية فالغرض من هذا الإعلان هو اخبار المدين بحق الدائن في التنفيذ الجبري لكي يستعد لتحمل التنفيذ أو يفي بالدين فيتجنب أجراءاته .
أما الحجج التي يقولها أنصار الرأي الاول فيرد عليها كالتالي :-
1= كون إعلان السند التنفيذي ليس من أعمال التنفيذ وأنما مقدمة له لا يتعارض مع اشتراط إعلان صورة تنفيذية فالواقع لأن هذا الإعلان مقدمة للتنفيذ وتمهيد له يجب أن ينصب على صورة تنفيذية .
2= ليس صحيحا أن الصورة التنفيذية أنما تلزم في مواجهة عامل التنفيذ دون المنفذ ضده فالواقع أن من حق المنفذ ضده أن يتأكد من أن طالب التنفيذ بيده صورة تنفيذية إذ أن هذه الصورة لازمة لاعطائه الحق في التنفيذ ضد المنفذ ضده
3= أما الاستناد إلى عبارة النصوص فهي ليست حجة قاطعة والواقع ان المشرع المصري يستعمل عبارة سند تنفيذي احيانا بمعنى العمل القانوني ذو القوة التنفيذية وأحيانا أخرى بمعنى الصورة التنفيذية وهو يفعل هذا في الحالة الثانية دون أي تخصيص من هذا مثلا ما تنص عليه المادة 279 مرافعات من المحضرين ملزمون بإجراء التنفيذ بناء على طلب ذو الشأن متى سلمهم السند التنفيذي فهنا لاشك ان المقصود بالسند التنفيذي وهو صورة تنفيذية من السند دون أنى يسري المشرع داعيا لهذا التخصيص ولهذا فعبارة المشرع في المادة 281 الخاصة بإعلان السند التنفيذي لا يمكن ان يفهم منها سند بغير صورة تنفيذية لمجرد أنه لم ينص على الصورة التنفيذية .
4= نص المادة 280/3 على الصورة التنفيذية لازمة لإجراء التنفيذ لا يمكن وفقا لقواعد التفسير الصحيحة أن يفهم منه أكثر من ظاهر النص ولا يعني بتاتا أن الصورة التنفيذية غير لازمة بالنسبة لإعلان السند التنفيذي
5= أما عدم وجود نص يقضي بالبطلان فإن هذا لا يحول دون القضاء بهذا الجزاء فمن المعروف وفقا للقانون المصري أن البطلان يمكن الحكم له ولو لم ينص القانون عليه إذا شاب الإجراء عيب لم تتحقق بسببه الغاية من الشكل
ويترتب على ذلك الرأي أنه إذا كان الدائن قد سبق له أن أعلن صورة رسمية عادية من الحكم للمحكوم عليه فإن هذا الإعلان لا يعيبه من وجوب إعلان صورة تنفيذية منه قبل إجراء التنفيذ .
ويؤصل جانب من الإتجاه الثاني حجة النصوص إلى ان القاعدة أن اللفظ أو الاصطلاح إذا ورد دون تحديد أو وصف مقترن به فإنه يجب ان يصرف إلى معناه العام وليس في معناه الخاص فلا يعرف الاصطلاح إلى المعنى الخاص إلا إذا ورد معه أو اقترن به ما يخصصه بالأقل حمل دلالة قاطعة على انصرافه إلى ذلك المعنى بالمادة 281 مرافعات حينما تطلق اصطلاح السند التنفيذي فإنها تعني مدلولة العام أي الصورة التنفيذية أما عن عدم وجود نص يقضي بالبطلان فإنه لا يكفي في حد ذاته للدلالة على المعنى الخاص .
اتجاه محكمة النقض :-
المقرر في قضاء هذه المحكمة في ظل قانون المرافعات الملغي أنه لم توجب المادة 460 مرافعات في إجراء التنفيذ إلا إعلان المدين بصورة السند التنفيذي المطلوب التنفيذ ضد دون الحاجة إلى الإعلان ما عداها من الأوراق الخاصة بتحويل الدين والحكمة التي استهدفها المشرع من سبق إعلان السند التنفيذي إلى المدين تطبيقا للفقرة الأولى منه المادة 460 المشار إليها هي إعلامه بوجوده وتخويله إمكان مراقبة استيفاء السند المنفذ به لجميع الشروط الكلية والموضوعية التي يكون توافرها صالحا للتنفيذ بمقتضاه .
2= بيان تكليف المدين بالوفاء :-
مفادة تكليف المدين بأداء ما هو مطلوب منه من مبالغ وتعيين ما يراد اقتضاؤه منه من أشياء على وجه الحيد وأنذاره باتخاذ إجراءات التنفيذ الجبري أن لم يقم بإدائه وبذا يظهر الدائن بمظهر المصر على اجراء التنفيذ الجبري إن لم يقم المدين اختيار بأداء ما هو مطلوب منه ويشمل التكليف بالوفاء على ثلاثة عناصر وهي :-
أ = الإشارة إلى الأداء الواجب على المدين :- أي المبلغ المطلوب اقتضاؤه أو العمل المطلوب القيام به ولا يوجد ما يمنع من الإشارة إلى أكثر من دين ولو كانت ديون مختلفة فإذا كان ما يمنع من الإشارة إلى أكثر من دين ولو كانت ديون مختلفة فإذا كان بيان المطلوب مشيرا إلى أكثر مما يلتزم به المدين بموجب السند التنفيذي أنتج التكليف أثره فقط في حدود ما هو مستحق أما إذا كان المطلوب في التكليف بالوفاء أقل من المستحق فإن التكليف لا ينتج أثره إلا في حدود ما ورد في التكاليف ويجب قبل التنفيذ لأقتضاء باقي المستحق القيام بتكليف جديد .
ب = أنذار المدين بالوفاء بالمطلوب
ج= تحذير بأنه إذا لم يقم بالوفاء أجرى التنفيذ جبرا عنه .
وقد يحدث أن يتم إعلان السند التنفيذي دون أن يتضمن التكليف بالوفاء عندئذ يمكن القيام بهذا التكليف في عمل أجرائي مستقل لاحق على إعلان السند التنفيذي وأنما يجب في هذه الحالة أن يشير التكاليف بوضوح إلى سبق إعلان السند التنفيذي مع أعطاء بيان واضح عنه ويمكن الأخذ بنفس الحل أيضا إذا كان تكليف المدين بالوفاء الوارد في إعلان السند التنفيذي معيبا فعندئذ يتجزأ البطلان فيكون الإعلان صحيحا ويبطل التكليف بالوفاء ويمكن إعادة التكليف بالوفاء صحيحا مع الإشارة إلى سبق إعلان السند التنفيذي .
وقررت محكمة النقض إن إعلان السند التنفيذي متى تضمن التنبيه بالوفاء يعتبر أجراء قاطعاً للتقادم .
3= بيان الموطن المختار لطالب التنفيذ :-
البيان الثالث في إعلان السند عبارة عن بيان موطن مختار لطالب التنفيذ في البلدة مقر محكمة المواد الجزئية التابع لها المدين حاي يعلنه فيها المدين بالاوراق المتعلقة بالتنفيذ ولو كانت متعلقة بدعوى مرفوعة بطلب بطلان إجراءاته .
سابعاً : مخالفة عدم إعلان السند التنفيذي :-
يترتب على عدم إعلان السند التنفيذي قبل اجراء التنفيذ بطلان هذا التنفيذ وقد نصت المادة 280/1 مرافعات صراحة هذا البطلان فإذا أعلن السند التنفيذي دون مراعاة ما نص عليه القانون من طريقة الإعلان أو بيان هذا الإعلان اختلف الأمر فالإعلان لغير شخص المدين أو في غير موطنه الأصلي يعتبر إعلانا باطلا وفقا لصريح المادة 281/1 المشار اليها كذلك يبطل الإعلان إذا لم يشتمل على البيانات العامة في أوراق المحضرين مع مراعاة ما تقضي به النظرية العامة للبطلان عند تعيب الإعلان منه عدم الحكم بالبطلان رغم النص عليه إذا اثبت تحقق الغاية من البيان أو الشكل المعيب أما عدم تكليف المدين بالوفاء فهو لا يؤدي إلى بطلان إعلان السند التنفيذي أنما يجب أن يكلف المدين بإجراء مستقل قبل إجراء التنفيذ وإلا كان التنفيذ باطلا ويكون التكليف بالوفاء صحيحا أيا كانت العبارة التي استعملت وأنت تحقق الغاية التي ارادها القانون فإذا لم تكن صالحة لتحقيق هذه الغاية كان التكليف بالوفاء باطلا على أنه يلاحظ ما تقدم من أنه إذا كان بيان المطلوب مشيرا إلى كثير مما يلتزم به المدين فإن هذا العيب لا يؤدي إلى البطلان .
أما بيان موطن مختار للدائن في البلدة التي بها مقر محكمة التنفيذ المختصة فإن تخلفه لا يؤدي إلى البطلان وأنما يؤدي وفقا للمادة 12 مرافعات إلى جواز إعلان الدائن بالاوراق المتعلقة بالتنفيذ في قلم كتاب هذه المحكمة
والبطلان المقرر جزاء لتخلف الإعلان أو تعيبه هو بطلان مفقر لمصلحة المنفذ ضده الذي لم يعلن أو أعلن أعلانا باطلا فله أن ينزل عنه فيكون التنفيذ عليه بغير هذا الإعلان صحيحا كما أنه ليس تعيره التمسك به .
ثامناً : ميعاد التنفيذ :-
لقد نصت المادة 281/4 مرافعات لا يجوز إجراء التنفيذ إلا بعد مضي يوم على الأقل من إعلان السند التنفيذي ومفاد النص وجوب انقضاء يوم كامل قبل أجراء التنفيذ الجبري على عقار المدين المراد حجزه والتنفيذ عليه ويحتسب هذا الميعاد الكامل بأعمال القواعد العامة فلا يعتد باليوم الذي حصل فيه الإعلان ولا يجوز الحجز في اليوم التالي له . ومتى انقضى الميعاد المشار إليه جاز أجراء التنفيذ ويكون الدائن الحق في إجرائه في أي وقت يشاء إلى أن يسقط الحق بالتقادم .

العقار والتنفيذ الجبري

الحجز العقاري والأثر الفوري والرجعي للقانون ؟ أولاً : القاعدة الأصولية :- المقرر في قضاء محكمة النقض أن الأصل أن القانون يسري بأثر فوري على المراك

المزيد

المزاد العلني مناط الحجز العقاري

أولاً : ضرورة إجراء البيع الجبري بالمزاد العلني وحكمته :- يجب ان يتم البيع الجبري وبالمزاد العلني ذلك الآن إجراء المزاد علنا يتيح الفرصة لك

المزيد

حجز عقار المدين "إجراء تنبيه نزع الملكية

H- نطاق إجراء التنبيه بنزع الملكية :- أولاً : خصائص إجراءات التنفيذ على العقار :- يقول الدكتور محمد حامد فهمي منذ سنة 1940 أن أظهر ما في إجراءا

المزيد