العقار والتنفيذ الجبري
الحجز العقاري والأثر الفوري والرجعي للقانون ؟ أولاً : القاعدة الأصولية :- المقرر في قضاء محكمة النقض أن الأصل أن القانون يسري بأثر فوري على المراك
المزاد العلني مناط الحجز العقاري
أولاً : ضرورة إجراء البيع الجبري بالمزاد العلني وحكمته :-
يجب ان يتم البيع الجبري وبالمزاد العلني ذلك الآن إجراء المزاد علنا يتيح الفرصة لكل راغب في الشراء للتقدم للمزاد وتؤدي المنافسة بين المتزايدين إلى رفع ثمن المبيع إلى أقصى حد ممكن وفي هذا نفع للمدين المحجوز عليه ولدائنيه وفضلا عن هذا الاعتبار الاقتصادي فإن المزايدة العلنية تؤدي إلى تمكين ذوي الشأن من مراقبة صحة الإجراءات وتطمئنهم إلى حسن مراعاة ممثل السلطة العامة للقانون واخيرا فإن فتح باب المزايدة للجميع يؤدي إلى عدم محاباة أشخاص معينين بقصر المزادات القضائية عليهم مما يعتبر تطبيقا للمساواة بين الأفراد . ويشترط طبقاً للقواعد العامة فيمن يتقدم للمزايدة ألا يكون ممنوعا منها بنص في القانون وأن يكون كامل الاهلية .
وطبقا للمادة 435 مرافعات يتولى قاضي التنفيذ في اليوم المعين للبيع إجراء المزايدة بناء على طلب من يباشر التنفيذ أو المدين أو الحائز أو الكفيل العيني أو أي دائن اصبح طرفا في الإجراءات وفقا للمادة 417 وإذا جرت المزايدة بدون طلب احد من هؤلاء كان البيع باطلا .
ثانياً : متى يتم الإيجاب والقبول في عقود المزاد :-
قد يظن أن طرح الصفقة في المزاد العلني هو الإيجاب والتقدم بالعطاء وهو القبول وليس هذا صحيحا فإن طرح الصفقة في المزاد لا يعدو أن يكون دعوة إلى التعاقد عن طريق التقدم بعطاء والتقدم بعطاء هو الإيجاب أما القبول فلا يتم إلا برسو المزاد ويكون هو إرساء المزاد على من يرسو عليه وهذا هو الذي جري عليه القضاء المصري في ظل القانون القديم فقد كان يعتبر التقدم بالعطاء إيجابا لا قبولا ويترتب على ذلك جواز الرجوع فيه قبل إرساء المزاد
وقد يشترط من يطرح الصفقة في المزاد صراحة أن له حق الخيار بلا قيد في قبول أي عطاء أو رفضه فيكون الشرط صحيحا وقضت محكمة النقض بأنه إذا عرضت في المزاد أرضا لتأجيرها على مقتضى شروط واردة بقاعة المزاد تتضمن ان لصاحب الأرض الخيار بلا قيد في قبول أو رفض أي عطاء فإن تقديم العطاء ومجرد قبول المالك لجزء من التأمين النقدي وتحريره أيصالا عنه لم ينص فيه إلا على أن صاحب العطاء ملتزم بدفع باقي التأمين في أجل حدده بكتابة منه على القائمة ولم يشر فيه بشيء إلى حقوق صاحب الأرض الواردة في قائمة المزاد بل بالعكس أشر على القائمة في يوم حصول المزاد الذي حرر فيه الإيصال بان المالك لا يزال محتفظا بحقه في قبول أو رفض العطاء .
ونصت المادة 99 مدني (لا يتم العقد في المزايدات إلا برسو المزاد ويسقط العطاء بعطاء يزيد عليه ولو كان باطلا والعطاء يكون باطلا إذا صدر مثلا من شخص لا يجوز له التعاقد في الصفقة المطروحة في المزاد كقاض يتقدم بعطاء في مزاد لبيع عين متنازع عليها إذا كان نظر النزاع يقع في اختصاصه ويكون قابلا للإبطال إذا صدر مثلا من قاصر او محجوز عليه فإذا بطل العطاء في الحالتين لم يبطل أثره وهو اسقاط العطاء الذي نقدمه .
ثالثا ً : تقرير الراسي عليه المزاد الشراء عن الغير :-
نصت المادة 444 مرافعات على أنه يجوز لمن حكم بإيقاع البيع عليه ان يقرر في قلم كتاب المحكمة قبل انقضاء الثلاثة أيام التالية ليوم البيع أنه اشترى بالتوكيل عن شخص معين إذ وافقه الموكل على ذلك ونلاحظ على هذا النص الآتي :-
1= يشترط ألا يكون الموكل من الأشخاص الممنوعين من التقدم للمزايدة حتى لا يكون هناك تحايل على القانون
2= شاء المشرع ان يسهل الأمر على كل من يرغب في المزايدة تشجيعاً لهم وحتى يصل ثمن العقار إلى أعلى ما يتصور فأجاز لهم ان يوكلوا غيرهم في المزايدة دون ان يكشفوا عن شخصيتهم وبغير حاجة إلى الإفصاح عن صفة المزايد وقت المزايدة وكونه يعمل باسم موكله
3= وبالتقرير في قلم الكتاب في الميعاد المتقدم يبرأ الراسي عليه المزاد الوكيل ويصير المودع من نقود لحساب الأصيل وكأن البيع وقع له من البداية
4= لا يشترط فيمن يتقدم للمزايدة أنه يشتري مع الاحتفاظ بهذا الحق في قائمة شروط البيع .
5= المدة التي يجب فيها التقرير بالشراء عن الغير محدودة في القانون وهي ثلاثة أيام من يوم وقوع البيع ورسو المزاد على المشتري .
6= والتقرير بالشراء من الغير له شكل خاص بينه القانون فيكون بتقرير في قلم كتاب المحكمة ومن ثم لا يجوز أن يكون بإخطار ولو مكتوب أو مسجل أو على يد محضر فما لم يكن بتقرير في قلم كتاب المحكمة فإنه لا ينتج أثرا
7= وإذا لم يقرر الراسي عليه المزاد في قلم كتاب المحكمة في الثلاثة الأيام التالية لرسو المزاد انه اشترى بالتوكيل عن شخص معين وقعت الصفقة له على وجه بات أما إذا قرر ذلك ووافقة على تقريره الموكل وإذا كان للراسي عليه المزاد كفيل وجب ايضا أن يقبل الكفيل كفالته للموكل فتسقط كفالة الوكيل اعتبر الموكل هو الراسي عليه المزاد وان من رسا عليه المزاد فعلا لم يكن إلا وكيلا عنه ووقعت الصفقة مباشرة للموكل دون الوكيل واصبح للأول دون الثاني كل حقوق الراسي عليه المزاد وعليه كل التزاماته .
رابعاً : المزاد العلني وفكرة الغبن الفاحش :-
طالما كنا في مجال المزاد العلني لبيع العقار جبرا فإنه يجب علينا أن نبحث فكرة الغبن الفاحش في بيع ذلك العقار والمنصوص عليه في المواد 425 ، 426 ، 427 من التقنين المدني ولا مجال لدعوى الغبن الفاحش في بيع العقار جبرا بالمزاد العلني فدعوى الغبن الفاحش تحمي البيع لا الشراء فإذا اشترى القاصر أو المحجوز عليه عقارا ولو بغبن فاحش 00فليست دعوى الغبن هي التي تحميه وغنما تحميه الإجراءات المرسومة لهذا الغرض في قانون الولاية على المال وأهمها وجوب الحصول على إذن المحكمة المختصة مقدما
فالبيع وحده وهو الذي تحميه دعوى الغبن00 ويجب ألا يكون البيع حاصلا بالمزاد العلني لأن المزاد يفسح السبيل للحصول على أكبر ثمن ممكن للعقار المبيع فإذا رسا المزاد بثمن يقل عن قيمة العقار بأكثر من الخمس فهذا دليل على ان العقار لا يجد مشتريا باكثر من هذا الثمن فلا محل إذن للطعن في المبيع بالغبن هذا إلى أن جعل البيع بالمزاد مهدد بان يطعن فيه بالغبن قد يكون سببا في أحجام كثيرين من الدخول في المزاد فلا تتهيأ الأسباب كاملة للوصول بثمنه إلى أعلى مقدار ممكن وتنقلب الحماية ضررا لا نفعا .
خامساً : ليس كل مزاد علني لبيع عقار ان يكون نتاج حجز عقاري تنفيذي :-
إذا كان الحجز العقاري التنفيذ غايته بيع جبري بالمزاد العملي يديره قاضي التنفيذ وفق ضوابط وقواعد سنعرض لها في حينه فإن هناك مزادات علنية لبيع عقار ليست مرتبطة بالتنفيذ الجبري على العقار ولذلك لا يجوز الخلط بين تلك المزادات الحرة لبيع العقار وبين المزاد الإجباري الناتج من حجز على العقار بسند تنفيذي ليباع جبرا وفق نظام قضائي إجرائي خاضع لقانون المرافعات ليس إلا ولذلك فهناك عدة مزادات علنية تخرج من نطاق دراستنا وهي :-
1= المزاد العلني لبيع العقار وفقا لعقد بيع رضائي :-
المستفاد من الأحكام التي انتظمتها اللائحة بشأن شروط البيع ومنها شروط سداد الثمن أنها تقوم على اساس جوهري هو أن يتم البيع بطريق الممارسة لو المزاد العلني وبواسطة لجان خاصة ضمانا لسلامة الإجراءات وكفالة الحقوق ذوي الشأن تبيانا للقواعد والإجراءات التي ترخص لجهة الإدارية وكفالة لحقوق ذوي الشأن تبيانا للقواعد والإجراءات التي ترخص للجهة الإدارية القائمة على البيع مراعاتها مما يسوغ معه القول أنها وضعت قيودا على حق الدولة في وضع شروط أكثر ملاءمة لاقتضاء حقها في هذه البيوع وفي إطار المسلم أصلا من أن عقد البيع من العقود الرضائية التي تتم وفق للشروط التي يرتضينها طرفاه وإذا كان ذلك وكان المشرع لم يرتب البطلان جزاء مخالفة تلك الشروط الموضوعية ولم يحظر الاتفاق على شروط مغايرة من ثم فإنها لا تكون متعلقة بالنظام العام وبالتالي يجوز الاتفاق على مخالفتها .
2= المزاد العلني لبيع العقار جبرا لعدم إمكان قسمته :-
أ = إجراءات بيع العقار لاستحالة قسمته جزء من إجراءات دعوى القسمة :-
كان قانون المرافعات القديم قد نص في المادة 626 على أنه إذا لم تمكن قسمة العقار بغير ضرر يباع على حسب القواعد المقررة لبيع العقار اختيارا وكانت المادة 620 مرافعات قديم تجيز لكل صاحب عقار أن يبيعه بالمحكمة بالأوجة المعتاد بمقتضى شروط وروابط للبيع تودع مقدما قلم كتاب المحكمة إلا أن هذا لايعني إغفال طبيعة إجراءات بيع العقار لعدم إمكان قسمته عينا وأنها جزء من إجراءات دعوى القسمة التي يجب أن يكون جميع الشركاء اطرافاً فيها فإذا حدد قاضي البيوع القاضي الجزئي وليس قاضي التنفيذ بناء على طلب الطالب البيع من الشركاء يوما للبيع وجب أن يعلن به جميع الشركاء بالطريق الذي يعلن به أي خصم في أية دعوى ولايكفي إمكان علمهم بما ينشر أو يلصق من إعلانات إذ هم اطراف الدعوى الذين يجب ان تتم الإجراءات جميعاً في مواجهتهم وإلا كان حكم رسو المزاد غير صالح لانه يحاج به من لم يلعن من الشركاء وعدم إعلان الشريك هو إغفال لإجراء جوهري يعني أصلا من الأصول العامة في التقاضي .
ب = تنظيم قانون المرافعات لبيع العقار الشائع لعدم إمكان قسمته لا ينفي عنه أنه بيع اختياري:-
نظم قانون المرافعات الحالي في المواد 464 ، 465 ، 466 ، 468 فيه إجراءات وقواعد بيع العقار المملوك على الشيوع لعدم إمكان قسمته عينا واحالت المادة 468 في شأن الاحكام المقررة للبيع فيه إلى أحكام بيع العقار للمفلس وعديم الاهلية والغائب وحددت المادة 463 منه هذه الاحكام المحالاليها بأنها القواعد المتعلقة بإجراءات بيع العقار بناء على طلب الدائنين المنصوص عليها في الفرعين الثالث والرابع من الفصل الثالث وإذا كان البين من صريح التحديد الوارد في هذا النص أن الشارع اقتصر في تطبيق القواعد المتعلقة بإجراءات بيع عقار المفلس وعديم الأهلية والغائب على بيع العقار المملوك على الشيوع لعدم إمكان القسمة على ما ورد من القواعد المتعلقة بإجراءات بيع العقار بناء على طلب الدائنين في الفرعين الثالث والرابع بين الفصل الثالث دون الفرع الثاني منها وبما لا يخرج عن مقصوده إلى ذلك فيما أحاله اليه في المادة 841 مدني و 468 مرافعات سالفة الذكر .
ج= مقارنة بين بيع العقار المحجوز عليه وبيع العقار لعدم إمكان قسمته :-
أوجه الشبه :-
1= كلاهما يباع العقار جبراً بالمزاد العلني .
2= كلاهما ورد بتنظيم البيع لهما بالقانون الإجرامي
3= يقوم بالمزاد فيهما قاضي جزئي
4= تشابه إجراءات البيع من قائمة لشروط البيع تودع بقلم كتاب المحكمة وإعلان الاطراف فيها مزاد علني حكم برسو المزاد فيهما
اوجه الخلاف :-
1= البيع الأول ناتج حجز قضائي تنفيذي أما البيع الثاني فسببه عدم امكان قسمة العقار وبالتالي فليس فيه حجز تنفيذي
2= الشريك الذي يطلب إنهاء حالة الشيوع والحصول على ما يقابل حصته من ثمن العقار المبيع بالمزايدة عند عدم إمكان القسمة عينا لا يعتبر دائنا لباقي شركائه المشتاعين معه ولا حاجزاً على هذا العقار الشائع وذلك بعكس الدائن الحاجز للعقار فهو دائن لباقي الدائنين وحاجزا على العقار حجزا قضائيا تنفيذيا وله أولوية استيفاء حقه بعكس الدائن المشتاع فله حق ثابت لا يأثر بحقوق غيره من الدائنين المشتاعين .
3= البيع الأول بيع جبري والثاني بيع اختياري
4= جميع الشركاء ملاك العقار الشائع محل البيع الجبري لعدم إمكانية قسمته هم الأطراف الوحيدين في تلك الإجراءات أما اطراف إجراءات البيع الجبري لعدم إمكانية قسمته هم الأطراف الوحيدين في تلك الإجراءات أما أطراف أجراءات البيع الجبري للعقار المحجوز عليه فهم الدائن مباشر الإجراءات وكل دائن اصبح طرفا فيها وفقا للمادة 417 وللمدين والحائز والكفيل العيني .
5= اعتماد محكمة القسمة لتقرير الخبير ولما ورد به من تقدير لثمن المال الشائع موضوع طلب القسمة لا يعتبر تعديلا في شروط البيع في مفهوم المادة 664 مرافعات لأن التعديل في شروط البيع بحسب الأحكام الواردة في المواد 642 وما بعدها أنما يكون بحكم من المحكمة إذا ما كان الثمن الأساسي الوارد في قائمة شروط البيع محلا للأعتراض من أحد ممن جعل لهم قانون المرافعات هذا الحق .
3- معيار البيع الجبري والبيع الاختيار الزيادة بالعشر مناط الأول فقط:-
ان الحكم المطعون فيه والذي قضي بإحالة الدعوى للتحقيق له أقام قضاءه فيما يتصل بإجازة الإثبات بالبيئة على ان التقرير بزيادة العشر نظام قرره المشرع حسابه للثروة العقارية من البيع يثمن بخس وقصد به المصلحة العامة ومن ثم يجوز للمطعون ضده إثبات السبب الحقيقي لالتزامه الوارد في سند الدين بجميع طرفى الإثبات بما فيها شهادة الشهود وهذا الذي قرره الحكم وأن صح بالنسبة للبيوع الجبرية التي نظمتها نصوص قانون المرافعات إلا أنه لا يجري على البيوع الاختيارية التي يجربها البائع بطريق المزاد ولا يفرض فيها القانون نظام الزيادة بالعشر وأنما يرجع وضع هذا الشرط في قائمة المزاد في محض اختيار البائع وإرادته تحقيقا لما يراه من صالحه الخاص .
4= اخطار مصلحة الضرائب في كلا البيوع الإجبارية والاختيارية :-
المقرر قانونا أن البيوع التي يلزم إخطار مصلحة الضرائب عنها هي التي تقع جبراً على المنقول أو العقار وتلك التي تقع اختيارا على العقار في مجال التنفيذ وهدف المشرع من ذلك الإخطار حماية حقوق الخزانة العامة عند التنفيذ حتى يتسنى لها قيد حقوقها على العقار المراد التنفيذ عليها وإلا لضاعت هذه الحقوق لعدم قيدها قبل البيع الجبري ولذلك رؤي كفالة لحماية حقوق مصلحة الضرائب عند التنفيذ الجبري الزام قلم كتاب محكمة التنفيذ أخبار مصلحة الضرائب بخطاب موصي عليه بعلم الوصول بإيداع قائمة شروط البيع في خلال خمسة عشر يوما التالية للإيداع سواء أكان المال محل التنفيذ منقول أو عقار حماية لحقوق الخزانة العامة عند التنفيذ على أموال المدينين بالضرائب والمبالغ الأخرى المستحقة للحكومة أو على الملزمين بتوريدها للخزانة بحكم القانون فلا تتسع هذه الحماية لتشمل بيوع الأموال التي تتم بالمزاد العلني اختياريا بناء على طلب الأفراد في غير مجال التنفيذ ولا يلزم بالتالي إخطار مصلحة الضرائب عنها
5= جواز شراء العقار المتزايد عليه علنا بتوكيل :-
طبقا لنص المادة 702 مدني فالوكالة الخاصة في نوع معين من أنواع الأعمال القانونية تصح ولو لم يعين محل هذا العمل على وجه التخصيص إلا إذا كان العمل من التبرعات يدل على أن الوكالة الخاصة في المعاوضات يصح ان تصدر دون تحديد لمحل التصرفات ولما كان التوكيل الصادر من الموكله لمحاميها الوكيل ينص على أن يشتري لذمتها العقار المطلوب بيعه فإنه يخوله صفة في ان يشتري لها الأطيان موضوع التنفيذ عملا بالنص المشار اليه دون حاجة إلى أن يعين فيه على وجه التحديد بيان هذه العقارات التي انصب عليها التصرف .
المزيد من المقالات
مقدمات الحجز العقاري
أولاً : التعريف بمقدمات التنفيذ :- يجب أن يسبق التنفيذ على العقار إعلان السند التنفيذي للمدين عملا بالمادة 281 مرافعات وإلا كان التنفيذ باطلا
حجز عقار المدين "إجراء تنبيه نزع الملكية
H- نطاق إجراء التنبيه بنزع الملكية :- أولاً : خصائص إجراءات التنفيذ على العقار :- يقول الدكتور محمد حامد فهمي منذ سنة 1940 أن أظهر ما في إجراءا