تعريف الكفالة وخصائصها
الكفالة 00 عقد بين شخص يتعهد للدائن بضمان حقه لدي شخص اخر 00 بان يلتزم بالوفاء ان لم يقم المدين بالوفاء 00 والمتعهد بالضمان هو الكفيل 00 وقبول الدائن
تعريف الشفعة
الشفعة 00هي ضم الجار أو الشريك في الشيء ملكية شيء لا يملكه إلى شيء يملكه فتصبح ملكية مزدوجة بعد أن كانت ملكية وتر منفردة فهذه هي الشفعة .
ومن هنا عرض الفقه الإسلامي الشفعة على أنها حق تمليك العقار المبيع كله أو بعضه جبرا على المشتري 00فهي إذا سبب من اسباب اكتساب الملكية العقارية بمقتضاها يكون للشريك في الملك أو الجار أن يحل نفسه محل مشتري العقار في تملكه فتفرض الشفعة على ذلك .
وجود عقار يباع وأنه متصل بصلة جوار على عقار آخر أو صلة شركة على ذات العقار فيكون لمالك العقار الأخير سواء كان مالك أو أكثر أولوية شراء العقار المباع بالتفصيل على المشتري ولو جبرا عنه .
لذا عرفت المادة 935 مدني الشفعة بـ " رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري فهي إذا حق أولية الشفيع في شراء العقار بالتفصيل على المشتري على أسلفنا إذا أبدى الشفيع رغبته في ذلك
لكن ماهي الحكمة من تقرير الشفعة كسبب اختياري في كسب الملكية ؟
تبدو الحكمة في تقرير الشفعة كسبب من أسباب اكتساب الملكية التي دفع الضرر عن الجار أو الشريك في الملك الشفيع 00فالمنطق يقتضي أن يتقدم حق الجار في تملك وشراء العقار المجاور عند بيعه على المشتري الأجنبي والذي لا يعرف بعد بوائقه وشروره فتجنبا للضرر المحتمل وقوعه يكون للجار حق أن يحل محل المشتري في شراء العقار المجاور أو الملاصق . كذلك للشريك في الملك حق التقدم في شراء العقار المبيع على المشتري الأجنبي سواء كان الشريك السابق مالك ملكية كاملة على الشيوع شريك على الشيوع أو مالك ملكية ناقصة صاحب حق رقبة أو حق انتفاع أو محكر أو مستحكر في الحكر أو صاحب حق استعمال وسكنى او شريك في الرقبة أو في الانتفاع .
لكن إذا كانت للشفعة مزياها فعليها عيوبها ومضارها فالشفعة تمثل قيدا خطيرا على حرية التعاقد وحرية البائع والمشتري لأنها تنزع من المشتري ما تملكه بسند صحيح إلى مشتري آخر هو الشفيع وإذا كان للجار أو الشريك في الملك الحق في دفع الضرر عن أنفسهم بمنع تملك العقار لأجنبي فلا يجوز لهم في سبيل دفع هذا الضرر الحاق الضرر بغيرهم في ظل القاعدة الشرعية أن لا ضرر ولا ضرار فليس لأحد أن يدفع الضرر عن نفسه بالإضرار بغيره ز
و إذا كان البائع سيحصل على نفس الثمن الذي كان سيتقاضاه من المشتري الأول وأن المشتري الأخير سيسترد ما سبق أن دفعه من ثمن فإن هذا لا يدفع الضرر مع ذلك عن كل من المشتري والبائع على السواء .
كما أن الشفعة قد تدفع المتعاقدين إلى الغش الحيل بأن ينب المالك عقاره بغير ثمن أو يغال في الثمن الحقيقي بقصد منع أخذ الجار أو الشريك ملك العقار المباع بالشفعة أو أن يترك المالك جزء صغيرا ملاصق لملك الجار خارج المساحة المباعة حتى يفوت عليه فرصة تملك العقار المباع بالشفعة لتخلف شرط الملاصقة أو الملامسة بين العقارين وهذا من شأنه زيادة التزامات التقاضي أمام المحاكم
مع ذلك فإن الفقه في أغلبه يدافع عن الشفعة 00 فشفعة الجار تحقق حماية حرمة المنزل في الحضر وتسهل الاستغلال للملك في الريف يضم الجار ملك العقار المباع إلى ملكه كذلك يحقق التضافر بين افراد الأسرة والتضامن بين الجيران باعتبار أنهم اعضاء اسرة واحدة وان خير وسيلة لذلك التملك بالشفعة
المزيد من المقالات
أنواع الكفالة :-
تتنوع الكفالة إلى مدنية وتجارية كما تنقسم الكفالة تبعاً للمصدر الذي ألزم المدين بتقديم كفيل إلى كفالة قانونية وقضائية واتفاقية . الكفالة المدنية وا
تعريف حق الامتياز
كانت المادة 554 في المجموعة المدنية القديمة تعرف حق الامتياز على أنه الحق الذي يخول لصاحبه الدائن الممتاز ميزة استيفائه الدين بالاولوية على
خصائص وسمات حق الامتياز
نجمل الخصائص المميزة لحق الامتياز في :- - أنه حق لا يقرره سوى نص القانون - وأنه حق لا يخول لصاحبه في القاعدة سوى ميزة الاولوية - وأنه حق
خصائص وسمات الشفعة
تتميز الشفعة بثلاث خصائص هي أنها لترد إلا على عقار وأنها لصيقة بشخص الشفيع وغير قابلة للتجزئة :- الخصيصة الاولى : الشفعة حق يرد على العقارات فقط